Reembolso de los gastos por las obras realizadas por un comunero sobre elementos comunes

La posibilidad de exigir el reembolso de los gastos, solo procederá cuando el comunero haya requerido previamente a la Comunidad comunicándole la urgencia y necesidad de tales obras, y esta, haya mostrado una actitud pasiva.

El art.7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, prohíbe a los propietarios realizar unilateralmente alteraciones en elementos comunes del inmueble, debiendo avisar en caso de urgente necesidad al administrador.

Asimismo, el art.10.1.a) LPH señala que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios: “a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.“

La cuestión es por tanto, si en caso de pasividad por parte de la Comunidad de Propietarios, un copropietario puede realizar dichas obras para el cumplimiento del deber de conservación y mantenimiento del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, así como si debe sufragar este el coste.

La STS de 2 de febrero de 2016 (Ponente: Sr. O’ CALLAGHAN MUÑOZ; rec. núm.; 2904/2013), aclara esta cuestión, estableciendo como doctrina esencial lo siguiente:

“Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes.”

En consecuencia, el propietario no podrá realizar de forma unilateral obras en elementos comunes, salvo que por razones de urgencia y necesidad se vea obligado a efectuarlas.

Una vez realizadas, la posibilidad de exigir el reembolso de los gastos, solo procederá cuando se haya requerido previamente a la Comunidad comunicándoles la urgencia y necesidad de tales obras, y esta, haya mostrado una actitud pasiva para llevar a cabo la reparación.