¿Qué plazos tenemos ante la aparición de defectos constructivos en nuestra vivienda?

Cuando adquirimos una vivienda, es frecuente la aparición de distintas patologías constructivas, ya sean estructurales, pequeños defectos de acabado o que afectan a la habitabilidad de la vivienda.

En este sentido, debemos diferenciar si estamos ante la adquisición de una vivienda de obra nueva o una segunda transmisión, puesto que nos encontraremos con distintas acciones para ejercitar nuestros derechos:

Obra Nueva

En el caso de estar ante viviendas de obra nueva, será de aplicación lo dispuesto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE).

La LOE prevé en su art. 17.1 distintos plazos de garantía en función del tipo de patología encontrada:

• Durante un año, de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

• Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

• Durante diez años, de los daños materiales por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edifico, es decir los llamados vicios estructurales.

Estos plazos comenzarán a contar a partir de la suscripción del acta de recepción de obra o cuando se entienda tácitamente producida. Una vez transcurridos los diferentes plazos de garantía, la acción habrá caducado.

Asimismo, debe señalarse que el adquirente de la vivienda dispone de un plazo de prescripción de dos años para interponer la pertinente acción judicial, contado a partir de la producción del daño, estableciéndose como dies a quo la manifestación externa de los vicios.

Esta acción será compatible con la exigencia de posibles responsabilidades contractuales por incumplimiento, en cuyo caso, el plazo de ejercicio de la acción será de cinco años o de un año, si estuviésemos ante una posible responsabilidad extracontractual, a contar en ambos casos, desde el momento en que lo supo el perjudicado.

Viviendas de segunda mano

En este segundo supuesto, ya no será de aplicación lo previsto en la LOE.

Será posible el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual, contemplada en los arts. 1101 y 1124 CC, cuyo plazo es el ya referido de cinco años, pudiendo solicitar la resolución si se tratase de una entrega de cosa diversa o de aliud pro alio si existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto.

Del mismo modo, para aquellos otros defectos graves que no tengan la entidad anterior, será posible el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos, con un plazo de caducidad de seis meses desde la entrega, prevista en el art.1484 CC.

La jurisprudencia establece una serie de requisitos para poder ejercitar la acción de saneamiento por vicios ocultos:

1º El vicio ha de ser oculto, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador, eximiéndose de responsabilidad al vendedor si por su oficio debía fácilmente conocerlos.

2º El vicio deber ser preexistente a la venta.

3º El vicio tiene que ser grave, es decir, que la haga impropia para el uso a que se le destina o si disminuye de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio.

4º Ejercitar la acción dentro del plazo legal previsto.

Como señala el art.1486 CC, el adquirente podrá optar entre desistir del contrato más el abono de los gastos incurridos o bien obtener una rebajar proporcional del precio.